李 詩 楷 律 師 事 務 所

案例：小明、小美及老王共有信義區一塊精華區土地，應有部分各為三分之一，建商認為該土地如果蓋辦公大樓一定有利可圖，因此積極向小明等三人洽談購地事宜，但老王為人固執，不管建商怎麼拜訪就是不肯出賣土地應有部分，這讓想售地求現的小明及小美頭痛不已，請問有沒有方法讓小明及小美能順利售地求現？

其實這是一個在實務上很常見的問題，

共有狀態是指二人以上就同一物按其比例共有一個所有權，

共有之比例稱為應有部分，俗稱持分，

各共有人就自己之應有部分，依民法第819條第1項規定：

「各共有人，得自由處分其應有部分。」

所以小明及小美可以把應有部分賣給建商，

但是，就實際面而言，

建商縱使買了小明及小美的應有部分，

但是卻仍需與老王成為共有人，

在未得到老王同意的情形下，仍然無法開發土地，

大大降低建商向小明及小美購買應有部分的意願，

所以這時可以搬出民法物權編的特別法－土地法來解決，

依土地法第34條之一第1項規定：

「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權

、永佃權、地役權或典權，

應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

這個規定說白話點，

就是指共有人的應有部分加起來過半數，

其應有部分加起來也過半數的時候，

縱使有頑固的其他共有人不同意出賣共有土地或建築物，

這時候過半數的共有人依土地法規定取得其他共有人

應有部分的處分權，可以一同將之出賣，套用到本例，

小明及小美人數及應有部分加起來三分之二，

已經過半數(但未逾三分之二所以不適用但書規定)，

所以縱使老王不同意出賣其應有部分，

小明及小美也可以依法取得處分權，

將土地完整之所有權賣給建商，以換取現金，

只不過老王那份仍然要給老王，

小明及小美可無法獨吞呢!