李 詩 楷 律 師 事 務 所

近年來，房價年年高漲，造成許多受薪階級買不起房子，只能租屋過生活，而房東則可能因為房價上漲而興起賣屋的念頭，如果房東果真將房屋售出，則身為房客的你(妳)是否必須被迫搬家另覓良居？來看看法律有無保障房客權益之規定吧！

民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在(第1項)。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之(第2項)。」，這是民法租賃中相當重要的「買賣不破租賃」之規定，也有學者稱為「所有權讓與不破租賃」，端看法條文義或許較為文言，所以白話一點解釋，「就是房東依租賃契約約定，將房屋交給房客使用後，在房客仍占有使用承租之房屋的時候，將房屋所有權移轉給買家時，房客可以持對原房東的租賃契約，對買家(新房東)主張權益」，也就是買家必須承擔原房東與房客間之租賃契約，屬於法定契約移轉，房客可以對買家主張承租房屋之用益權限。

只不過，買賣不破租賃並非適用在所有不動產租賃之情形，因為在第425條第2項有規定除外情形，該條項之立法理由謂「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。」，據此，適用買賣不破租賃規定之租賃契約有二種，第一，經公證之不動產租賃契約；第二，未經公證之不動產租賃契約定有期限，且該期限未逾五年者。